Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
блоги

Как провести сделку при покупке квартиры на вторичном рынке и на что обратить внимание. Ситуация из практики.

4 102


Ситуация из практики нашего агентства недвижимости при покупке квартиры для нашего клиента. Обычная процедура сопровождения сделки включает в себя: подбор квартир, просмотр, проверку документов, внесение аванса, заключение договора купли-продажи, внесение денег за покупку квартиры, подачу на регистрацию договора купли-продажи, окончательный расчет с продавцом. 


В наше агентство обратилась пара (муж и жена) для оказания услуги по сопровождению сделки по покупке квартиры в Москве.

Квартиру предполагалось приобретать при помощи ипотечных средств с внесением первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры по условиям банка в котором нашим клиентам уже была предварительно одобрена ипотека.

Подбор квартиры

Первоначальная задача по поиску квартиры была поставлена клиентами достаточно четко:

·      Место расположения квартиры – Москва;

·      Район – САО, СВАО;         

·      Недвижимость – вторичная;

·      Материал дома – кирпич, кирпич-монолит;

·      Удаленность от метро – не более 10 мин. на транспорте;

·      Количество комнат – не менее двух;

·      Этаж - не первый и не последний;

·      Этажность – 10 этажей и более;

·      Наличие лифта - обязательно;

·      Наличие ремонта – обязательно;

·      Стоимость квартиры - не более 14 000 000 руб.;

·      Срок выхода на сделку – ближайшее время.

Проверив не один десяток объектов для просмотра мы все же нашли несколько квартир, подходящих под требования клиентов. После этого начался просмотр квартир.  

Просмотр квартир

Скажем вам честно, что не с первого и может даже не с третьего просмотра клиенты принимают решение о покупке квартиры. Бывает так, что на просмотр одной и той же квартиры ходим по два раза, а иногда и больше, чтобы клиент убедился, что это та самая квартира. Ведь не коробку конфет покупаем за три копейки…   

В нашем случае при просмотре трех первых квартир, выбранных клиентом, мы отговорили покупателя от заключения сделки:

Первая квартира:

Продавец отказался показывать подлинники документов, показал только копии. Продавец сказал, что подлинники покажет только в момент заключения договора. Кроме того, продавец оказался очень хитрым… Он хотел, чтобы после заключения сделки, покупатель предоставил ему право какое-то время проживать в уже проданной квартире, т.к. ему нужно сделать было ремонт в другой квартире, при этом заключить договор аренды по рыночной цене он не захотел;

Результат - отказ от приобретения квартиры.

Вторая квартира

Квартира в целом понравилась покупателям. Вели переговоры с продавцом квартиры более двух недель, все основные условия обсудили, по цене договорились. В итоге в день подписания соглашения о внесении аванса, продавец сообщил, что увеличивает стоимость квартиры на 700 000 руб. т.к., по его мнению, цены на жилье поднялись, не смотря на уже достигнутые договоренности. Кроме того, продавец сообщил, что вывезет всю мебель, в т.ч. кухонный гарнитур, при этом ранее продавец был готов оставить всю мебель покупателю, стоимость которой была уже заложена в цену квартиры.

Результат - отказ от приобретения квартиры.

Третья квартира

При осмотре квартиры мы заметили, что фотографии в объявлении очень сильно отличаются от фактического состояния квартиры. Квартире требовался не косметический ремонт, а капитальный. Кроме того, квартиру показывал риелтор, который сообщил, что собственник квартиры при совершении сделки не будет присутствовать, поскольку находится за границей, но у него имеется генеральная доверенность на продажу квартиры.

Результат - отказ от приобретения квартиры.       

Наши клиенты остановились на четвертом варианте двухкомнатной квартиры в СВАО Москвы к проверке которой приступили наши риелторы.   

Проверка документов

Четвертый вариант квартиры был тоже не простым. Выбранный покупателями район очень стремительно застраивался и большинство домов в нем построены по программе реновация. Понравившаяся клиентам квартира тоже был приобретена продавцами в результате программы реновации, а в таком случае требуется более тщательная проверка истории приобретения ранее имевшейся у продавца квартиры, которую он обменял по реновации.     

Фактическая ситуация

Не совсем типичная ситуация заключалась в следующем. Ранее, продавец квартиры (жена) имел в собственности другую квартиру, приобретенную совместно с мужем на общие средства. Дом, в котором ранее находилась квартира продавца был внесен в программу реновации. Квартира была оформлена на жену (продавца квартиры). Супруги развелись до получения квартиры по реновации и совместное имущество не делили. В результате продаваемая квартира была получена в собственность по программе реновации только женой (продавцом квартиры). Через пять лет с момента получения продавцом квартиры по реновации супруг продавца умер, при этом его совершеннолетние дети в наследство своего отца (в виде части 1/2 доли совместно-нажитого имущества) не вступали, наследство не открывалось. Информация о том, что бывший муж продавца квартиры еще раз вступал в брак или имел детей, отсутствовала.

В результате проверки документов на квартиру установлено:

- Обременения по квартире отсутствовали;

- Квартира находилась в собственности 6 лет;

- Зарегистрированных лиц в квартире не было;

- Задолженности по оплате ЖКУ отсутствовали;

- Лица, имеющие право пользования квартирой, отсутствовали;

- Перепланировок не производилось.

В результате проверки продавца установлено:

- Продавец не находился в розыске;

- Паспорт продавца являлся действующим;

- Продавец не привлекался к уголовной ответственности;

- Судебных решений в отношении продавца (о взыскании задолженности/ признании банкротом) не вынесено;

- Продавец не являлся ИП или учредителем обществ;

- Продавец не имел непогашенной задолженности.

 Для исключения рисков при покупке квартиры риэлтор настоял, чтобы:

- Продавец составил нотариальное заявление об отсутствии заключенного брака или иных брачных соглашений в т.ч. на момент получения квартиры по договору мены (реновации жилья);

- Продавец составил нотариальное заявление о том, что в случае, если кто-то из наследников (в т.ч. вновь объявившихся) не вступил в наследство, продавец обязуется выплатить им денежные средства, соразмерно доли причитающейся каждому из наследников обратившимся за вступлением в наследство;

- Продавец составил нотариальное заявление о том, что он не является банкротом и не находится в процедуре банкротства; 

- Дети продавца составили нотариальное заявление о том, что им известно, что они являются наследниками своего отца, но не вступали в наследство и не претендуют на долю в квартире;

- Продавец получил справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

Внесение аванса 

В целях обеспечения исполнения сторонами обязательств по договору покупатели внесли аванс, и прописали в соглашении основные моменты:

·   Сроки освобождения квартиры;

·   Сроки заключения сделки;

·   В каком состоянии передается квартира;

·  Способ оплаты стоимости квартиры и т.д.

Закладка денег в банковскую ячейку

Как уже писали ранее, квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, предоставленных банком и имеющегося у покупателей первоначального взноса.

В назначенный день, покупатели и продавец прибыли в банк, началась выдача кредитных средств покупателю, которые покупатель должен был положить в банковскую ячейку банка.

Важно! Покупателям на заметку.

Обращаем ваше внимание на то, что как сообщил сотрудник банка, они не несет ответственность за количество выданных вам денежных средств, то есть, если вам выдали деньги, но вы сразу же не пересчитали их (счетная машинка в банке постоянно «зависала»), то потом предъявлять претензии банку бесполезно. При этом в данном банке не оказалось денег в вакуумной упаковке с отметкой о количестве уже посчитанных и упакованных денег. Поэтому считайте деньги сразу, не отходя от кассы, что мы и сделали. 

Важно! Продавцам на заметку.

Продавцам также следует быть внимательным при закладке денег в банковскую ячейку. Поскольку сотрудники банки не проверят количество закладываемых денег в ячейку, они только предоставляют вам место для хранения – саму ячейку. Если после вскрытия ячейки окажется, что фактически покупатель заложил денег меньше чем предусмотрено договором, то в таком случае, банки также ответственность нести не будут.

Заключение договора купли-продажи

Очень часто риелторы сталкиваются с тем, что сторона сделки пытается навязать свой одностраничный договор купли-продажи, который давно потерял свою актуальность в связи с стремительно меняющимся законодательством.

Мы никогда не пользуемся шаблонными договорами, а постоянно дополняют договоры купли-продажи исходя из фактической ситуации и условий сделки, а также действующего законодательства и судебной практики по спорам по сделкам с недвижимостью.

Кроме самого договора, также необходимо тщательно проверить комплексность и правильное оформление переданных банком документов:

·    Кредитного договора и приложений к нему;

·    Договора аренды банковской ячейки;

·    Договора страхования.

В интернете не мало рассказов о том, что отсутствие подписи на одной из страниц кредитного договора, привело к отказу в регистрации договора купли-продажи квартиры, поэтому нужно быть внимательным к оформлению документов, несмотря на то, что документы оформляются банковскими сотрудниками.   

Регистрация договора в МФЦ

Регистрация договора купли-продажи прошла без каких-либо проблем, поскольку на самом начальном этапе все было сделано грамотно.

Окончательный расчет по сделке

Окончательный расчет по сделке прошел в помещении банка. Выемка денег также как и регистрация прошла без проблем, деньги еще при закладке все пересчитали и заложили в ячейку, поэтому и сам расчет прошел быстро.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
18 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0