Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

КЕЙС #15. ИНВЕСТИЦИИ В ЗЕМЛЮ. КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ В ЛИХИЕ 20-е ГОДА 21 ВЕКА

1 614
КЕЙС #15. ИНВЕСТИЦИИ В ЗЕМЛЮ. КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ В ЛИХИЕ 20-е ГОДА 21 ВЕКА

Сейчас инвестициями удивишь пожалуй “полярного медведя”. Множество теорий и специальных методик в конечном итоге разбиваются о грубую статистику начинающих инвесторов и сухой математический расчёт. Что говорить, если элементарная инфляция может достигать 20% и более. Стоит ли расстраиваться по этому поводу? Полагаю нет, везде где есть шанс получить “страйк”, имеются и возможности. Так что остается вопрос за нашим мышлением. Ну, а теперь для тех, кто уже готов к переосмыслению своего капитала, предлагаю ознакомиться с простой и довольно таки, железной сферой приумножения. 


ДЕНЬГИ И НЕДВИЖИМОСТЬ

Как всегда тесно связаны и легко заменимы. С точки зрения инвестиций, можно разделить на несколько методик: рост капитала, ежемесячный пассивный доход и сохранение денежной массы. Рассмотрим одну из ниш, которая сейчас на мой взгляд имеет самый высокий потенциал - земля. По ней тоже есть градация и разные этапы. Сегодня рассмотрим самый минимальный кейс, так как большинство читателей возможно захотят попробовать самостоятельно, при этом не рискую большой частью своего капитала.

Предупреждаю, что это не является призывом к действию или консультацией в сфере инвестиций. Я рассказываю лишь о том, каким образом самостоятельно проходил по этапам "юного" капиталиста и делюсь с вами не только результатами, но и лирикой в стиле "fuck-up". 

Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиями).


КЕЙС 15

Ну вот, мы и добрались до самого интересного материала. Кейсы - это один из лучших способов показать наглядно, как решить ту или иную задачу. 

Появилась N-ая сумма денег, после удачной сделки. Пришло время распределить по разным корзинам: текущие затраты и обязательства, пополнить стабилизационный фонд “семейный”, ну и конечно меня интересовали недорогие инструменты для увеличения своих кровно заработанных. Деньги были по нынешним меркам невысокие около 500 000 рублей для конкретной идеи. С кредитным плечом можно было зайти в крупные проекты, но я решил подготовить план по новому источнику. После мозгового штурма я начал мониторить выгодные предложения по земле в том районе где собственно и трудился крайние пару лет. Он стал мне до боли знакомым и любые предложения, которые появлялись в поле, в считанные часы добирались до меня. 

В один из прекрасных дней, на просторах интернета замаячил кривущий участок с назначением ЛПХ, в районе 15 соток, стоимость была такой же скромной, как и сам участок (около 340 000 рублей). Моментально я помчался на место и обследовал местность: за участком был лесок, граничил он только с одним участком, вода центральная вдоль участка, электричество 15 кВт, по газу отправил запрос (быстрое одобрение, словно кредитная ставка).

При обследовании участка, возникла инвестиционная идея: расширение участка, приведению его в человеческий вид и разделению на более мелкие. Консультация с кадастровым инженером и специалистом КУСа, дали мне необходимую уверенность, после которой я решился на покупку. Проверил собственника, документы основания, границы участка, провел работу над стоимостью и получил дополнительную выгоду на 30 000 рублей, ударили по рукам. 



FUCK-UP 100500: век живи - век учись

Казалось бы я должен был быть счастлив и прыгать от радости - не тут то было. Я решил поручить исполнение идеи другому человеку и отправился в путешествие, так как давно мечтал уехать на “волшебный” остров. Напомню, что год был еще тогда 2021 начало. Довольный жизнью, я удаленно спрашивал как идут дела и к сожалению слышал не самые лучшие новости о задержках, преградах в виде административных регламентов, "относительно" грамотных кадастровых инженерах и отсутствием времени для завершения этого вопроса. Спустя 8 месяцев я вернулся на Родину и с полным ощущением наполненности приступил к завершению, своей собственной инвестиционной идеи. 


ТРАНСФОРМАЦИЯ: ЧТО МЕНЯ ОЖИДАЛО?

Пришлось заново всё удалить, за это время поменялись внутренние документы и регламенты: земля перешла из владения района, в республиканское, минимальные ограничения также были понижены до 5 соток, что повлекло за собой изменение по требуемому объему земли (а именно 4.99 соток, ибо могут отказать по причине возможности формирования отдельного участка), инженеры обеих структур допускали значительные ошибки и в конечном итоге первичное обращение, так и осталось висеть мертвым грузом. Знаменитое выражение из одноименной книги: "Думай медленно решай быстро", ставит под сомнение данную теорию. Я пришел к выводу, что риск должен оставаться риском, без него доход может в общем то и не появиться и вывел новую формулу: "Думай быстро, решай еще быстрее". Понимаю, что у всех разные мнение на сей счет, поэтому не прошу Вас поступать идентично. К тому же коммуникативные навыки и понимание как влиять на решения других, просто крайне важных при разговоре с администрацией, показали мне еще одну важность и необходимость участия в этом процессе такого специалиста. 


ШАГИ И ДЕЙСТВИЯ

Итак, приступим к самой схеме, минуя шаги проверки документов, местности и перспектив, административных возможностей и математических расчетов и последующей покупке, рассказанной ранее, опишу процесс трансформации по размерам: 

1.Ищем кадастровую контору с толковыми ребятами (все данные есть на официальном сайте Росреестр, если потребуется проверить их квалификацию)

2.Заключаем договор на подготовку схемы расположения земельного участка в целях его образования для администрации (предварительно проверяем возможность расширения, какая земля находится рядом (назначение), к примеру если многоэтажки, считай, что отказ) 

3.Едем в администрацию и пишем заявление в КУСе районном с приложением схемы и указанием необходимых данных (регламент заполнения и бланки можете попросить у специалистов). В моем случае я просил согласовать схему + 5 соток, если больше то попросту откажут, кадастровый инженер может проверить первичные данные . Теоретически можно через МФЦ и прочее, но тут важно общаться с людьми, это такой "лайфхак" незаменимый. 

4. Смотрим регламент по ожиданию, до 30 календарных дней обычно, ждем правильно составленный приказ. Это та еще история, о ней когда-нибудь в другой раз, главное следите за правильной формулировкой, а лучше принести свой шаблон от кадастрового инженера.

5. Приказ готов, забираете бумажку и отправляете кадастровому инженеру. Он готовит новый межевой план участка, после чего вместе с диском и приказом отправляетесь в МФЦ. Важно указать постановку на кадастровый учет, без перехода права, могут "забанить".

6. Ждем установочное время в районе 7-10 дней и получаем готовые выписки на 2 участка: первый это Ваш измененный, второй из которого образовался дополнительный участок.

7. Заключаем договор на приобретение в результате перераспределения с КУСом по бросовой цене, в нашем случае 15% от стоимости, было еще в 2 раза дешевле, у всех смотреть индивидуально, оплачиваем квитанции и сдаемся снова в Росреестр. Ожидаем 7 дней ориентировочно. 

8. Получаем новую выписку на обновленный участок. 

9. В случае необходимости делим его еще на несколько участков с помощью кадастрового инженера и производим раздел. По времени быстрее, так как в администрацию уже ехать не требуется, участок Ваш, делайте то что пожелаете в рамках законодательства конечно. Управится можно не более 10 дней.


Итого: в моем случае 2 равномерных участка вместо одного, не особо ровного. 


Готовим к продаже или дальнейшей инвестиции в виде девелопмента. Оставляйте комментарии и оценивайте полезность


ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Стартовая ситуация: 

Ромбовидный участок 14 соток, ЛПХ, собственность


Затратные статьи: 

310 000 рублей - первичная стоимость участка

350 рублей - пошлина 

1000 рублей - договор

0 - проверка документов (собственные изыскания)

0 - инвестиционная консультация (собственные изыскания)

37500 рублей - выкуп земли у администрации

6000 рублей - работа кадастрового инженера по перераспределению

6000 рублей - работа по разделу 

5000 рублей - транспортные расходы

ИТОГО: 366 000 рублей 


Аналитика по ближайшим землям: 

Минимальная стоимость 45 000 рублей за сотку (там где нет ничего совсем и есть ряд недостатков в виде возможной зоной затопляемости и отсутствием системы ливневой)

Максимальная стоимость 125 000 рублей (даже тут есть минусы при такой стоимости в виде платного подключения к системе газоснабжения от 100 000 и выше)

Частные участки в продаже в основном носят характер аренды и незавершенного строительства и составляют в среднем стоимость 80 000 рублей за сотку.


Исходные данные по участкам: 

2 участка 9 и 10 соток. ЛПХ - ГАЗ магистральный на балансе администрации, центральное водоснабжение, электричество от 15 кВт, канализация локальная по системе Топаз (индивидуально).


Прогноз стоимости продажи: 

ЗУ 19.12 соток = 9+10 соток

MIN 60 000 рублей за сотку - 60000*19 = 1 140 000 рублей 

Стадия предпродажи до получения документов документов о разделе 

МEDIUM 80 000 рублей за сотку - 80000*19 = 1 520 000 рублей

Стадия полной документации, максимальная продажа

MAX 100 000 рублей - 100000*19 = 1 900 000 рублей

Стадия девелопмент, поиск конкретного проекта под застройку и участников процесса 


Период окупаемости: 4 месяца 

(2 месяца на документы и 1 месяц на продажу, 1 месяц на запас = итого ожидание 4 месяца)

Смотрим чистое время с того момента, как я приступил к самостоятельному решению вопроса

Примечание: в моем случае в результате ошибки и передачи документов не заинтересованному лицу получилось 1 год и 6 месяцев, можно было избежать вполне.

 

Показатели доходности: 

MIN

Окупаемость: 120 дней 

Затраты: 366 000 рублей

Продажа: 1 140 000 рублей

Прибыль: 774 000 рублей

Доходность: 211.47%

Доходность, годовая : 637.92 %

НДФЛ, 13%: 18 200 рублей (1 000 000 стандартный вычет, остаток 140 000*13%)*

Прибыль чистая: 755 800 рублей


МEDIUM

Окупаемость: 120 дней 

Затраты: 366 000 рублей

Продажа: 1 520 000 рублей

Прибыль: 1 154 000 рублей

Доходность: 315.3%

Доходность, годовая : 951.11%

НДФЛ, 13%: 67 600 рублей (1 000 000 стандартный вычет, остаток 520 000*13%)*

Прибыль чистая: 1 086 400 рублей


MAX 

Окупаемость: 120 дней 

Затраты: 366 000 рублей

Продажа: 1 900 000 рублей

Прибыль: 1 534 000 рублей

Доходность: 419.12%

Доходность, годовая : 1264.3%

НДФЛ, 13%: 117 000 рублей (1 000 000 стандартный вычет, остаток 900 000*13%)*

Прибыль чистая: 1 417 000 рублей


* сумма налог рассчитывается индивидуально, так как зависит от множества факторов и тонкостей налогового законодательства . Уточнить можно у специалиста налоговой службы


Подписывайтесь на блог и получайте свежие новости, полезности и обзоры в сфере недвижимости

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
6 октября 2022
редакцияeditorial@cian.ru