недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Продажа дома в ипотеке

Новосибирская область 7 071 6

Доброго времени суток. Интересует ответ на вопрос поставивший меня в тупик. В 2013 году был приобретен дом, а точнее объект незавершенного строительства(назначение жилое) с степенью готовности 76% за счет ипотечных средств по договору купли-продажи в совместную собственность с супругой. Часто денег по ипотеке была погашена за счет средств материнского капитала, соответственно на что было написано обязательство о предоставлении доли детям по окончанию обременения по ипотеке.На дом выдано разрешение на строительство, срок которого заканчивается осенью 2018 года, т.е дом не введен в эксплуатацию и считается не жилым(прописка в этом доме не возможна). На данный момент было принято решение о продаже данного дома. Ипотека до конца не закрыта и дом находится в обременении у банка. Возникает много вопросов на которые хотелось бы услышать квалифицированный ответ в пошаговых действиях:

1. Возможна ли продажа дома как объект незавершенного строительства, или необходимо вводить его в эксплуатацию.

2. Возможна ли продажа дома находящегося в залоге у банка?(по предварительному договору купли-продажи с покупателем оговорить условия первоначального взноса за покупку с последующим погашением ипотеки и снятия обременения и оформлением в собственность без обременения ) Либо необходимо полностью выполнить условия ипотечного кредитования и после полного погашения снять обременение и оформить в собственность а после продавать?

3. Согласно обязательства я должен "жилое помещение по адресу .... , приобретаемое (строящееся) с использованием средств материнского капитала, оформить в общую совместную собственность мою, моей супруги, детей(в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течении 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения".

Как правильно растолковать эти строки? Жилое помещение - это то помещение которое будет после ввода в эксплуатацию считаться жилым или я уже сейчас могу выделить долю в объекте незавершенного строительства? Необходимо ли мне вводить его в эксплуатацию для выделения доли? Какую часть доли мне необходимо выделить на детей(их 2) при площади дома 220 квм?

И вообще необходимо ли мне ее выделять или есть возможность продать дом без выделения а после покупки квартиры выделить им долю в этой квартире, или мне придется сначала выделять доли в доме а потом искать квартиру в которой с разрешения опеки я смогу выделить долю?

Вопросов много, если честно я сам запутался)))))

Всем заранее спасибо за ответы.

Советы 6
Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 января 2018, 23:21

1. Возможно
2. Возможно
3. Должны
Истолковывается, достаточно просто: Вы должны ввести объект в эксплуатацию и поставить его на учёт, как «жилой дом». Можете выделить и так, Росреестр зарегистрирует «детские» доли. Просто по условиям закона об МСК, погашение его средств, может идти только на «жилое помещение». При всём при этом, этот самый закон, один из самых, если не самый «сырой» из всех свежих. Поэтому, можете выделять доли и сейчас, размер их можете определять самостоятельно, хоть по 1/100. Но, справедливости ради, берите 450000 рублей и привязывайте их к стоимости квадратного метра, хотя бы дома, таким образом, получите размер доли. В дальнейшем, надзорные органы, если вдруг заинтересуются данным объектом, к Вам претензий иметь не будут.
По этическим соображениям, на последний вопрос, я отвечать не стану….. В качестве рекомендации: сделайте всё по закону)))) Это значит, что родитель/ли должен выделить доли всем членам семьи в том объекте, куда были направлены средства МСК. По моему, здесь всё предельно ясно.
P. S. распределение долей, у вас будет происходить, именно в ДОЛИ, а не в совместную собственность.

Надежда Гарнюк17 января 2018, 13:51

Вы, к сожалению, очередной продавец-покупатель, загнанный в угол нашим несовершенным законодательством и "миной замедленного действия"- использованием маткапитала. Доли выделить обязаны в ЭТОМ доме, можно незавершенном, его назначение-"жилой". Только сделать этого не сможет, т.к. он обременен ипотекой. Правильно: 1)погасить полностью ипотеку, выделить доли, продать с разрешения опеки, купить, 2) вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, освободив себя от обязанности выделять доли, продать обремененный объект, купить квартиру. Это все в теории, на практике мне лично не известно, возвращал ли кто маткапитал. Размер долей на детей лучше делать минимальными- это то количество кв.метров, которые можно было бы купит на 1/4 от суммы маткапитала( чуть более 100 тыс).

Олег17 января 2018, 18:05

Спасибо вам за консультацию.
Единственный законный и правильный вариант - 1, гашение ипотеки,снятие обременения и выделение доли детям, а после с разрешения опеки продажа дома и покупка квартиры с выделением в ней долей. или 2, ввод в эксплуатацию, снятие обременения(так как банк скорее всего не даст до снятия обременения выделить доли), и продажа с разрешения опеки и покупка квартиры и выделение в ней доли.

Альберт Садыков, по поводу вашего ответа на последний вопрос - никто не собирается совсем не выделять детям доли, просто интересовал вопрос возможности перешагнуть через долгую процедуру связанную с выделением долей в доме. Интересовал вопрос могу ли я, с разрешения опеки не выделять долю в своем доме а сразу же после покупки квартиры выделить доли в ней детям.
И еще раз спасибо всем за помощь

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2018, 22:19

Формально, не можете.

Надежда Гарнюк18 января 2018, 11:43

Олег! Именно в этом я и считаю несовершенство законодательства. Промежуточный этап с выделением долей никому не нужен, если речь идет об улучшении в отношении несовершеннолетних. Но пока только так- на Москву через Владивосток.

Олег18 января 2018, 15:47

Спасибо за помощь!!! Порядок дальнейших действий понятен.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru