недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Без штампа в паспорте: сделки со «вторичкой» станут более рискованными?

44 034 39
Без штампа в паспорте: сделки со «вторичкой» станут более рискованными?
Для россиян штампы о браке или детях в паспорте теперь необязательны. Покупатели жилья забеспокоились: как же теперь проверять собственников выбранной квартиры? Отвечают юристы.

В конце июля российский премьер Михаил Мишустин подписал постановление о том, что только два штампа в паспорте остаются обязательными: о регистрации по месту жительства и о воинской обязанности. Теперь каждый гражданин вправе выбирать, ставить или нет в паспорте отметки о браке и детях.

Покупатели «вторички» озадачились: вот, например, запрос одной из читательниц Циан.Журнала. «Я собираюсь купить “двушку” в Москве на вторичном рынке. Знаю, что в ходе сделки обязательно нужно проверять семейные обстоятельства собственников: если у него есть супруг(а) и/или дети, то они могут оспорить сделку, а я рискую столкнуться с лишними проблемами и судами. Раньше можно было посмотреть информацию о браке и детях в паспорте владельца квартиры, а сейчас этот способ отпадает. Как быть? Сделки со вторичной недвижимостью станут более рискованными?»

Эксперты полагают, что паспортные нововведения принципиальной роли на рынке не сыграют, хотя и появятся определенные особенности.

Спрашивали? Отвечаем!

Во-первых, при желании штамп о регистрации брака и детях до 14 лет проставить вполне реально: отменена обязанность это делать, но право осталось.

Во-вторых, данные о браке и детях не единственная информация, которая не содержится в паспорте. Новое правило освобождает россиян от отметок о ранее выданных паспортах (а также документах, удостоверяющих личность за пределами страны), об ИНН, группе крови, а также резус-факторе (эти штампы и так были необязательными).

В-третьих, в паспортах россиян останутся отметки о регистрации по месту жительства, снятии с регистрационного учета и воинской обязанности.

Зачем понадобились все эти изменения? Одной из главных функций штампов о браке и детях была возможность быстро подтвердить родство в экстренных ситуациях — например, для посещения родственника в реанимации. Но приказ Минздрава № 869н от 19 августа 2020 года расширил круг посетителей больных, позволив проходить не только родственникам, но и друзьям (у которых, понятное дело, никакой отметки в паспорте нет). При этом окончательное решение о допуске (или об отказе в нем) все равно принимает врач.

Почему штампы отменили именно сейчас? Потому что это пережиток прошлого и очередной шаг в развитии электронного документооборота. Так, во всяком случае, считает юрист компании Nevsky IP Law и специалист по праву интеллектуальной собственности Елена Гладкова (ее мнение опубликовало издание The Village). Уже в скором времени, полагает эксперт, «абсолютно все документы перейдут в digital-формат».

С другой стороны, отмена обязательных штампов дает пусть и небольшую, но все же защиту персональных данных: у посторонних меньше шансов узнать о личной жизни владельца паспорта.

А как же сделки с жильем?

Вопрос действительно тревожный. Предположим, покупатель заключает сделку, предварительно не выяснив, кто в дальнейшем вправе претендовать на купленную квартиру. В результате он будет сидеть на пороховой бочке, рискуя спустя годы после ремонта и переезда столкнуться с попыткой оспорить переход права, если выросшие дети продавца вдруг решат обратиться в суд.

Напомним, при использовании материнского капитала родители должны выделить детям долю в квартире, пропорциональную их «вкладу» в покупку. Не все родители это знают, а знающие как-то предпочитают не следовать закону — впоследствии выросшие дети имеют право обратиться в суд и потребовать восстановления справедливости.

Схожий механизм работает и в отношении супруга (супруги), чье согласие необходимо для проведения сделки: умолчав о второй половине, участники сделки могут обойтись и без такого согласия, только потом покупатель получит повестку в суд об оспаривании перехода права собственности.

Все вышеописанные риски минимизируются, если со стороны покупателя действует профессиональный риелтор, способный провести проверку квартиры и установить все юридические аспекты вне зависимости от наличия штампов в паспорте собственника.

«В любом случае мы сперва выясняем семейное положение собственника через правоустанавливающие документы. На сделку мы просим принести или согласие от супруга, или заявление, что на момент приобретения продавец в браке не состоял. Здесь два варианта: указать эту фразу в договоре купли-продажи (продавец подписью на договоре подтвердит этот факт), или отдельно сделать нотариальное заявление о том, что он на момент сделки не состоял в браке», — комментирует Елена Толстикова, юрист и руководитель «Агентства ФЛЭТ».

Как удостовериться в правдивости продавца

В отличие от отметки в паспорте, первостепенное подтверждающее значение имеет свидетельство о госрегистрации того или иного акта гражданского состояния — в том числе и сведения о заключенном браке, уточняет Екатерина Тягай, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper. Это значит, что на штамп в любом случае надеяться не приходится — нужен документ посерьезнее.

Из-за отсутствия штампа от сделки точно никто не откажется, уверена Елена Толстикова: есть и другие способы проверить информацию о собственниках и убедиться, что сделка будет безопасной.

Как проверить семейные обстоятельства участников сделки и гарантировать, что продавец говорит правду?

— Изучить правоустанавливающие документы.

— Взять с собственника нотариальное заявление о том, что он не состоял в браке на момент приобретения той квартиры, которую сейчас продает (или прописать соответствующий пункт в договоре купли-продажи).

«Супруг, у которого не было получено нотариально удостоверенное согласие на такую сделку, вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении».

Екатерина Тягай,партнер коллегии адвокатов Pen & Paper

— Если же собственник состоял в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги). Если однажды выяснится, что человек соврал о своем семейном положении, то это мошенничество — оно подпадает под статью Уголовного кодекса РФ.

Кроме того, если есть супруг(а), без согласия которого проводится сделка, и впоследствии эта сделка будет оспорена, то иск будет направлен именно обманщику, а не добросовестному покупателю — это будет иск на раздел вырученных с продажи средств.

«Сведения о том, что лицо находится в браке, предоставляются по запросу нотариуса, который удостоверяет сделку с недвижимостью. В соответствии с частью 2 статьи 13.2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» сведения о государственной регистрации из единого государственного реестра записей актов гражданского состояния предоставляются нотариусам в рамках межведомственного взаимодействия в связи с совершаемыми нотариальными действиями».

Екатерина Тягай,партнер коллегии адвокатов Pen & Paper

— Из документов на квартиру (в том числе из платежных документов) удастся понять, использовался ли маткапитал. Допустим, квартиру покупали по ДДУ — стоит запросить квитанцию об оплате, из которой станет ясно, использовался ли маткапитал. А еще можно поинтересоваться у собственников справкой об остатке по маткапиталу — справку предоставляет Пенсионный фонд, она доступна в электронном виде.

— Если маткапитал использовался, то родители сперва обязаны выделить доли в квартире на детей, потом получить разрешение органов опеки на сделку с одновременным выделением доли в новой квартире. Сделка по продаже и покупке нового жилья должна проходить в один день. Разумеется, существуют и определенные обстоятельства, при которых такую сделку провести не получится — подробнее читайте здесь. В целом если детей долями не наделяют, то это повод отказаться от сделки: слишком опасно.

— Если маткапитал не использовался, то это следует прямо указать в договоре купли-продажи: подписью на договоре продавец подтвердит этот факт.

Кто рискует?

Принципиальных изменений на рынке недвижимости нововведение не повлечет, резюмирует Елена Толстикова: «При работе с риелтором покупатель редко имеет доступ к паспорту продавца до дня сделки. А риелторы к паспорту относятся снисходительно, понимая, что части важной информации в нем может и не быть — проверять всё придется в любом случае».

Больше всего рискуют те, кто излишне доверяет второй стороне сделки и не проводит должной проверки.

Такую точку зрения поддерживает и риелтор Ирина Горбачева. По ее словам, штамп в паспорте немножко упрощал работу: взглянул — и сразу понял, к чему готовиться дальше. Сходу было понятно, есть ли дети (а значит, впереди — опека, выделение долей и прочее), есть ли супруг (супруга).

«Сейчас надо иметь в виду, что продавец все эти обстоятельства способен и скрыть, поэтому проверку придется проводить по всем пунктам в обязательном порядке, как это и должно быть», — заключает эксперт.

Комментарии 39
Сергей ТСТ5 августа 2021, 15:29

надо было сразу писать , что отмена штампа о браке и детях ... спровоцирует рост стоимости недвижимости ))) вы чего пишите не о чем ... все статьи должны быть про рост стоимости и бешеный спрос )))

Ответить
Светлана Скоморохова7 августа 2021, 14:14

а при чем здесь рост цен! где взаимосвязь?

Нина6 августа 2021, 14:31

Ахаха: "иск будет направлен именно обманщику, а не добросовестному покупателю — это будет иск на раздел вырученных с продажи средств". А если ден средства уже потрачены, то мы будем иметь грустную картину, как один из супругов будет выплачивать второму супругу по 1-5 т р в месяц на протяжении всей оставшейся жизни - так себе перспектива

Ответить
Нина6 августа 2021, 14:33

Вы уж расскажите заодно способ, как можно проверить гражданина на наличие супруга) супруги и детей.
Не надо нам риэлторов подсовывать: они когда за несколько дел сразу берутся, ни одного не успевают сделать

Ответить
ID: 154823226 августа 2021, 14:43

тем более ни один риэлтер не несет никакой юридической ответственности....

Нина6 августа 2021, 15:08

Об этом предпочитают скромно умалчивать

Светлана Скоморохова7 августа 2021, 14:14

глупость пишите!

ID: 718511697 августа 2021, 19:46

Риелтор после проверки должен выдать сертификат проверки, это и будет гарантией

Нина8 августа 2021, 0:05

И что даст эта гарантия второму члену семьи, который был, но о котором "умолчали"? Выплаты по 1-5тр в течение 50лет? Не смешите меня :)

ID: 5142709321 сентября 2021, 7:36

"Почему не смешите". Пусть супруг/а о котором "умолчали" при продажи, или выросшие дети претендуют на жилье родителя обмащика - вполне справедливое решение. Почему добропорядочный покупатель должен нести ответственность за мошенничество других?

ID: 476973476 августа 2021, 14:44

Наличие детей каким образом сделке помешать может? Либо дети собственники и это указано в документах на квартиру, либо нет. И наличие их в паспорте совершенно ненужная информация. По выписке из домовой книги их наличие проще узнать, если наследство, например.

Ответить
Нина6 августа 2021, 21:56

Это если они прописаны в той квартире, которая продается

ID: 5142709321 сентября 2021, 10:19

А если дети не прописаны были в квартире, то и прав у них нет на собственность родителей.

Мария Дворянчикова6 августа 2021, 14:58

А как можно без риэлтора обойдись?
Перспектива того, что сделку по квартире можно оспорить не радует. Берешь ипотеку на 30 лет, а через год у тебя отжимает квартиру, супруга/супруг продавца потому что нотариально заверенная бумажка ничего не значит, нотариус не проверяет в браке ли был человек на момент покупки квартиры и состоит ли он в браке на момент продажи.

Ответить
Роман6 августа 2021, 23:13

Нотариус не может сделать согласие супруга на продажу без оригинала свидетельства о браке, удостоверительная надпись нотариуса на согласии содержит фразу "факт регистрации брака проверен", так что это не просто бумажка. Если же продавец соврал и дал заявление, что на момент покупки квартиры в браке не состоял, то оно остаётся у покупателя и в случае чего спокойно предъявляется в суде, претензий к добросовестному покупателю здесь быть не может. Да и какой смысл врать, если пункты о семейном положении в 99% случаев прописаны в предыдущем договоре продавца? Никакого.

ID: 613518037 августа 2021, 0:20

Для этого есть ипотечный брокер, который отвечает за сделку от начала до конца,но только надо избирательно подходить к поиску нормальнрго специалиста!

Нина7 августа 2021, 15:47

"Для этого есть ипотечный брокер, который отвечает за сделку от начала до конца," - он юридически за это отвечает? Где-то в законе прописано? Как например ответственность глав буза и руководителя? Или как учителя и врача??
Поделитесь, пжл, номером статьи!

Ирина Николашина17 августа 2021, 14:36

Вот прекрасно обошлись! Одну квартиру продали, вторую у застройщика купили. В первом случае вообще без риэлтора, во втором риэлтор застройщика,. т.е. обычный менеджер по продажам, т.к., даже ипотеку сами нашли в каком банке брать выгоднее. Риэлтор застройщика предлагал ипотеку на 3,15% дороже. Причём , с тем банком,где мы сами ипотеку нашли, этот застройщик тоже работает. Видно, не выгодно было риэлтору нам его предлагать, отката не получает. Либо просто тупо не владел информацией. Просто, когда такая сделка, заранее все просчитывать и узнавать надо. Не кило картошки покупаете

Мария Дворянчикова6 августа 2021, 14:59

Каким образом происходит проверка? У любого риэлтора есть доступ к базе ЗАГСА?

Ответить
Сергей Подковенко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 августа 2021, 20:34

Вопрос не в проверке, а в получении соответствующей документально подтвержденной информации от продавца. Запрашивайте Справку о регистрации брака или отсутствия такового в ЗАГСе по месту регистрации продавца. Если не в браке, тогда в дополнение удостоверенное нотариусом Заявление в том,что на момент приобретения объекта Продавец в браке не состоял.
Это снижает ваши риски.

Валентина Петровна6 августа 2021, 23:11

Справка только введет в заблуждение, т. к. брак теперь можно зарегистрировать в любом ЗАГСе нашей страны независимо от места прописки, а у ЗАГСов нет единой базы.

Валентина Петровна6 августа 2021, 23:11

Можно пожениться и заграницей.

Роман6 августа 2021, 23:19

Кто же даст покупателю справку о браке постороннего человека? =) Я увлекаюсь генеалогией и в своё время получал справки о смерти дальних родственников, каждую справку приходится выгрызать с боем. А справки о том, что лицо не в браке, насколько я знаю вообще не существует.

Ирина Николашина17 августа 2021, 14:46

Нет у риэлтора никаких доступов! Просто, по факту своей деятельности, он чаще сталкивается с разными ситуациями, а значит больше опыта и знаний как, где и какие документы нужно получить для подтверждения своего статуса добросовестного покупателя.

ID: 560963276 августа 2021, 16:42

Автор предлагает считать такую сделку оспоримой, но это не так. Данная сделка ничтожна. Что будем делать?

Ответить
Андрей Блокадников6 августа 2021, 16:46

Данные о семейном положении защищаются Федеральным законом «О защите персональных сведений граждан», поэтому ознакомиться с информацией может ограниченный перечень заявителей.
официальный супруг; попечитель/опекун после вступления в юридическую силу судебного решения о назначении опекунства; нотариус на стадии открытия наследственного дела; наследник, уже вступивший в законные претензии на материальные ценности после гибели завещателя; человек, действующий в рамках нотариальной доверенности, уполномоченный обращаться в государственные органы за персональными данными лица.
Риелтор в этот список не входит)

Ответить
Роман6 августа 2021, 23:27

Нотариус может сделать запрос не только в рамках наследства, а и просто так (в том числе и для сделки), ответ из ЕГР ЗАГС приходит за 10-15 минут. Другое дело, что большинство сделок проходят в простой письменной форме.

ID: 600265356 августа 2021, 19:47

Я так понимаю, какой-то влиятельный чинуша обиделся, когда его любовница обнаружила у него штамп в паспорте. Иных объяснений этого нововведения у меня нет. Сколько аферистов сейчас потирают руки и бегут менять паспорт - сложно предположить. Сколько придется теперь платить юристу за всевозможные проверки - тоже сложно предположить.

Ответить
Валентина Петровна6 августа 2021, 23:12

+1

ID: 774848637 августа 2021, 1:48

Поддерживаем!

ID: 166844467 августа 2021, 17:49

Точно. И так все было сложно и рискованно, А теперь ещё хуже

ID: 5142709321 сентября 2021, 10:52

Вы совершенно правы, меня тоже посетила эта мысль, все законы принимаются в интересах верхушки.

ID: 133536246 августа 2021, 19:51

Статья ни о чём, очередной бред наших законодателей, опять подстава для добросовестных покупателей

Ответить
Татьяна Копылова7 августа 2021, 9:12

Так и есть , просто издевательство .

ID: 775110157 августа 2021, 18:07

Мишустин лично придумал это новшество ? А как насчёт опроса населения ? Вот сидит какой-то чинуша и : * КАКУЮ БЫ ЕЩЁ ХРЕНЬ ПРИДУМАТЬ ?*

Ответить
5 ЗВЁЗД7 августа 2021, 19:24

Постыдились бы псевдоспециалисты-риэлторы приводить такие неубедительные доводы о необходимости привлекать их к участию в сделке! Те, без которых не обойтись, всегда востребованы, им не нужно искать аргументы в пользу своей значимости. А другие... вот пишут ни о чем, перевирая факты и обстоятельства и нагнетая обстановку в свою пользу. Противно.

Ответить
ID: 493157018 августа 2021, 19:46

Риэлтер и нотариус должны отвечать за сделку полной суммой + проценты в случае расторжения договора и иметь права и обязанности. И страх!!!!!

Ответить
Татьяна12 августа 2021, 13:06

Надо правильно изучать документы основания!!!! В любом договоре КП есть пункт в котором прописывается находился или не находился покупатель в браке на момент купли жилья! Вот если не находился, то одна песня, а если находился- то уже надо спрашивать согласие! А если договор не КП а дарения, наследство- то согласие не нужно! Если договор приватизации- то опять ЧИТАТЬ НАДО а не на риэлторов гнать! Если сами читать не умеете- то беда-бедовая! И про материнский капитал в договоре купли-продажи все написано, если купля через ипотеку с мат капиталом, то справочку просим из банка!

Ответить
ден герц14 августа 2021, 0:29

да.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru